En los últimos años, el auge de los apartamentos turísticos ha generado intensos debates en muchas comunidades de propietarios. En especial en ciudades como Valencia, donde la alta demanda de viviendas para uso turístico ha derivado en conflictos vecinales, pérdida de calidad de vida y sobrecarga de los servicios comunes. Ante esta situación, los propietarios se preguntan: ¿puede una comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico? Y más importante aún: ¿cómo se puede modificar el título constitutivo o los estatutos para hacerlo legalmente? Aquí es donde cobra especial relevancia la figura del Administrador de fincas en Valencia.
¿Qué dice la Ley sobre los apartamentos turísticos?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 5.e), excluye del ámbito de aplicación de la ley a los arrendamientos para uso turístico, remitiéndose a la normativa sectorial de cada comunidad autónoma. En la Comunitat Valenciana, esta regulación está contenida en la Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad y otras disposiciones autonómicas que establecen los requisitos que deben cumplir estas viviendas para ser consideradas legales.
A pesar de esta regulación, muchas comunidades de propietarios se sienten indefensas ante los problemas que derivan del uso turístico de viviendas: ruido, rotación de inquilinos, falta de seguridad, uso excesivo de zonas comunes, etc. Por eso, modificar los estatutos para restringir o prohibir esta actividad se ha convertido en una solución frecuente.
El papel del Administrador de fincas en Valencia
El Administrador de fincas en Valencia es el profesional cualificado que puede asesorar a la comunidad sobre la viabilidad legal de estas modificaciones y guiar el proceso de forma efectiva. No se trata solo de un técnico gestor de incidencias o pagos; su función se extiende a velar por la buena convivencia, el cumplimiento de la normativa y la correcta administración jurídica y económica del edificio.
Al abordar la posibilidad de modificar los estatutos, el administrador:
- Evalúa la situación concreta del edificio.
- Analiza si ya existen viviendas de uso turístico registradas oficialmente.
- Estudia la normativa autonómica y municipal vigente.
- Redacta, junto con un abogado, la cláusula específica que se incluirá en los estatutos.
- Convoca junta extraordinaria con los requisitos legales establecidos.
¿Es posible prohibir los apartamentos turísticos?
Sí, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tras la reforma introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas mediante acuerdo en junta.
Concretamente, se permite adoptar esta decisión con una mayoría cualificada de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación, siempre que se trate de una limitación o regulación del uso turístico, y no de una prohibición absoluta (que requeriría unanimidad si afecta a derechos adquiridos).
Es importante recalcar que estas limitaciones no pueden tener efectos retroactivos. Es decir, no se puede impedir a un propietario seguir alquilando como vivienda turística si ya lo hacía de forma legal y estaba debidamente inscrito antes de la modificación.
¿Cómo se modifica el estatuto para prohibir los apartamentos turísticos?
El procedimiento debe seguir estos pasos, bajo el asesoramiento de un Administrador de fincas en Valencia:
- Convocatoria de Junta: Se debe convocar una junta extraordinaria con el punto del orden del día que incluya la modificación estatutaria.
- Redacción de la cláusula: Con la ayuda de un abogado o del administrador, se redactará una cláusula clara y específica que limite o prohíba el uso de las viviendas como alojamientos turísticos, conforme a lo que establece la LPH.
- Votación y aprobación: En función del alcance de la medida (limitación o prohibición), se requerirá mayoría cualificada (3/5) o unanimidad.
- Elevación a escritura pública: Si se aprueba, el acuerdo debe elevarse a escritura pública ante notario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Finalmente, se debe inscribir en el Registro para que sea oponible a terceros y tenga plena validez jurídica.
Todo este proceso debe ser coordinado y supervisado por el administrador de fincas, quien también se encargará de las notificaciones a los propietarios ausentes y de comprobar que no se vulneran derechos adquiridos.
¿Qué sucede con los propietarios que ya alquilan de forma turística?
Como se ha indicado, la jurisprudencia y la doctrina mayoritaria establecen que no se puede aplicar la prohibición con carácter retroactivo. Es decir, quienes ya ejercen legalmente el alquiler turístico, con licencia y registro en vigor, no están obligados a cesar su actividad tras la modificación de los estatutos, salvo que su uso infrinja normas de convivencia o de la comunidad.
En cambio, los nuevos propietarios o aquellos que deseen comenzar esta actividad tras la modificación estatutaria sí estarán vinculados por la nueva norma.
La importancia de actuar con asesoramiento legal
Modificar los estatutos de una comunidad de propietarios no es un trámite menor. Supone alterar las reglas básicas de convivencia y afecta a derechos individuales. Por tanto, contar con un Administrador de fincas en Valencia es esencial no solo para evitar errores de forma, sino para asegurar que el procedimiento tenga plena validez legal y sea eficaz ante posibles impugnaciones.
Además, el administrador puede mediar en los debates vecinales, aportar datos comparativos, y proponer alternativas intermedias, como limitar el número de días anuales para el alquiler turístico o establecer normas de conducta para los usuarios.
Conclusión
En un contexto de crecimiento turístico como el de Valencia, las comunidades de propietarios se enfrentan al reto de preservar la convivencia sin vulnerar los derechos individuales. La modificación de estatutos para limitar o prohibir los apartamentos turísticos es una vía legalmente posible, pero requiere una tramitación cuidadosa y asesoramiento experto.
Por eso, contar con un Administrador de fincas en Valencia es más necesario que nunca. Este profesional aporta el conocimiento técnico, jurídico y práctico que permite a la comunidad tomar decisiones responsables y ajustadas a la ley.
