Durante el verano, la piscina comunitaria es una de las instalaciones más valoradas en muchas urbanizaciones. Sin embargo, también puede convertirse en un foco de conflictos, especialmente cuando hay propietarios que no están al corriente del pago de sus cuotas. Una de las consultas más frecuentes que recibimos en Beniroig S.L., expertos en administración de fincas en Valencia, es si es legal impedir el uso de la piscina a quienes tienen deudas con la comunidad.
En este artículo explicamos qué permite la ley, cómo deben actuar las comunidades y qué precauciones se deben tomar para evitar conflictos jurídicos.
Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula la convivencia y gestión en las comunidades de propietarios. En particular, el artículo 21.1 establece que la comunidad puede iniciar acciones judiciales para reclamar las cantidades adeudadas, sin necesidad de acuerdo previo de la junta. Este artículo indica:
“La junta de propietarios podrá acordar, por mayoría del total de cuotas de los propietarios, acciones para reclamar judicialmente la deuda, incluyendo intereses y gastos derivados del procedimiento”.
Sin embargo, la LPH no contempla expresamente la posibilidad de restringir el acceso a servicios comunitarios como la piscina en caso de impago. Esto ha llevado a que muchas comunidades busquen mecanismos alternativos para presionar a los propietarios morosos, incluyendo la privación temporal del uso de zonas comunes no esenciales.
Jurisprudencia favorable: una vía legal si se acuerda en junta
A pesar de que la LPH no lo prevé expresamente, varios tribunales han respaldado la posibilidad de limitar el uso de servicios recreativos o no esenciales –como piscinas, pistas deportivas o salones sociales– a propietarios morosos, siempre y cuando:
- Exista un acuerdo previo adoptado en junta por mayoría.
- Se garantice la proporcionalidad y la transparencia.
- Se respete el derecho del propietario a recuperar el uso al ponerse al día en los pagos.
Desde nuestra experiencia en administración de fincas en Valencia, sabemos que una buena redacción del acuerdo en acta es fundamental para proteger a la comunidad en caso de impugnaciones.
Pasos para aplicar esta medida con garantías
Para que la privación del uso de la piscina comunitaria sea legal y eficaz, recomendamos seguir estos pasos:
- Incluir el tema en el orden del día de la junta (ordinaria o extraordinaria).
- Aprobar la medida por mayoría simple, conforme al artículo 17.7 de la LPH.
- Reflejarlo por escrito en el acta, especificando que la medida es temporal y reversible.
- Informar claramente a todos los propietarios, incluyendo a los afectados.
- Implementar controles de acceso razonables (listados, tarjetas, control por personal autorizado).
Medida preventiva, no sancionadora
Es importante tener en cuenta que esta restricción no debe interpretarse como una sanción, ya que las comunidades de propietarios no tienen potestad sancionadora. En realidad, se trata de una medida preventiva y disuasoria, orientada a fomentar el cumplimiento de las obligaciones económicas por parte de todos los vecinos.
El acceso se recupera automáticamente una vez regularizada la deuda, lo que respeta los principios de proporcionalidad y justicia.
¿Qué riesgos existen?
Aplicar esta medida sin un acuerdo comunitario válido o sin una correcta notificación puede acarrear problemas legales. El propietario afectado podría impugnar el acuerdo o denunciar a la comunidad por vulnerar sus derechos.
Por ello, en Beniroig S.L., especialistas en administración de fincas en Valencia, ofrecemos asesoramiento completo para que estas decisiones se adopten con la máxima seguridad jurídica.
Otras medidas frente a la morosidad
Además de la restricción temporal del uso de la piscina, la comunidad puede:
- Reclamar la deuda judicialmente, como permite el artículo 21.1 LPH.
- Aplicar intereses o recargos si están previstos en los estatutos.
- Publicar el listado de deudores en el tablón (cumpliendo la LOPDGDD).
- Establecer planes de pago fraccionado que faciliten la regularización.
Conclusión
La privación temporal del uso de la piscina comunitaria a propietarios morosos es posible, pero debe hacerse conforme a la ley y con las debidas garantías. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no lo establece expresamente, la jurisprudencia lo admite si la comunidad lo acuerda en junta con las mayorías necesarias y se aplica de forma proporcional.
En Beniroig S.L., como expertos en administración de fincas en Valencia, asesoramos a comunidades de propietarios para aplicar estas medidas de forma legal, eficaz y sin generar conflictos innecesarios. Si tu comunidad sufre problemas de impagos y necesitas soluciones, ponte en contacto con nosotros. Estamos aquí para ayudarte a proteger la convivencia y los recursos de tu finca.
