El alquiler de viviendas turísticas en España ha sido un tema de debate constante, y con la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) a través de la Ley Orgánica 1/2025, se han establecido nuevas reglas que afectan a propietarios y comunidades de vecinos. A partir del 3 de abril de 2025, entran en vigor cambios importantes sobre la autorización y prohibición de los pisos turísticos. En este artículo, resolvemos las dudas más comunes sobre la nueva normativa.

Sí. La reforma introduce la posibilidad explícita de que una comunidad de propietarios prohíba por acuerdo mayoritario (tres quintos de los votos y de las cuotas de participación) la actividad de viviendas de uso turístico. Antes, solo se podía limitar o condicionar, pero ahora la prohibición total está reconocida por ley.

Esto significa que los vecinos tienen mayor control sobre la presencia de viviendas turísticas en su edificio, permitiéndoles evitar problemas como ruidos, ocupación excesiva de espacios comunes o deterioro del entorno.

Sí, la nueva normativa afecta a todas las comunidades de propietarios reguladas bajo la Ley de Propiedad Horizontal en España. Sin embargo, existen algunas excepciones:

1. Comunidades que ya tenían regulada la prohibición del alquiler turístico: Si en los estatutos de la comunidad ya se había prohibido previamente el uso turístico de las viviendas, esta reforma no introduce cambios sustanciales en su regulación interna.
2. Viviendas situadas en edificios de uso terciario o locales comerciales: La normativa sigue siendo ambigua respecto a si la prohibición o regulación afecta a propiedades con un uso distinto al residencial.
3. Zonas con normativa municipal o autonómica específica: En algunas ciudades y comunidades autónomas ya existen regulaciones sobre alquiler turístico que pueden ser incluso más restrictivas que esta ley. En esos casos, se deberá cumplir con ambas normativas.

Por lo tanto, aunque la reforma tiene un alcance general, las comunidades de vecinos deberán evaluar su situación particular y si necesitan realizar cambios en sus estatutos.

Las principales novedades incluyen:

1. Autorización previa: A partir del 3 de abril de 2025, cualquier propietario que quiera destinar su vivienda al alquiler turístico deberá obtener la aprobación expresa de la comunidad de vecinos con una mayoría de tres quintos. Ya no es suficiente con obtener una licencia turística de la administración, sino que se necesita el visto bueno de la comunidad.
2. Prohibición explícita: Las comunidades ahora pueden votar para prohibir por completo la actividad de alquiler turístico dentro del inmueble, sin necesidad de inscribirlo en los estatutos.
3. Requerimientos legales: Si un propietario alquila sin la autorización necesaria, la comunidad podrá exigirle el cese inmediato de la actividad y, en caso de incumplimiento, iniciar acciones legales que pueden llevar incluso al cierre del negocio.
4. Excepción para casos anteriores: Los propietarios que ya alquilaban su vivienda antes del 3 de abril de 2025 podrán seguir haciéndolo sin necesidad de autorización, siempre y cuando cumplan con la normativa previa a la reforma.

La reforma refuerza el poder de las comunidades de vecinos para regular o prohibir el alquiler turístico. Ahora, cualquier propietario necesita aprobación expresa para empezar a alquilar.

Esto cambia la situación previa, donde si no había una prohibición expresa en los estatutos, el alquiler turístico podía ejercerse libremente. Con esta reforma, se invierte la regla general, pasando de un modelo permisivo a uno restrictivo, donde por defecto el alquiler turístico está prohibido salvo que se apruebe explícitamente.

La Ley Orgánica 1/2025 fue publicada el 3 de enero de 2025 y sus disposiciones sobre viviendas de uso turístico entrarán en vigor el 3 de abril de 2025.

A partir de esa fecha, cualquier propietario que desee destinar su vivienda al alquiler turístico deberá cumplir con las nuevas exigencias legales.

La nueva normativa solo afecta a las viviendas de uso turístico, definidas según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como aquellas alquiladas con fines vacacionales bajo la regulación sectorial turística.

El alquiler de temporada (para estudiantes, trabajadores desplazados, etc.) no se ve afectado por esta reforma y no requiere autorización de la comunidad.

Esto significa que si alquilas tu vivienda por periodos de más de 30 días para usos distintos al turismo, no necesitas el permiso de la comunidad.

Depende de si el alquiler es considerado «de uso turístico».

A partir del 3 de abril de 2025, necesitarás la aprobación de la comunidad con el voto favorable de tres quintos de los propietarios y cuotas. Si la comunidad ya ha prohibido este uso, no podrás alquilarlo turísticamente.

Si alquilas tu vivienda en Airbnb, Booking u otras plataformas similares, debes asegurarte de que:
✔ No haya una prohibición expresa en tu comunidad.
✔ Obtengas la autorización previa necesaria.
✔ Cumplas con la normativa turística y fiscal vigente.

• Autorización expresa de la comunidad de vecinos (tres quintos de votos y cuotas de participación).
• Cumplimiento de la normativa sectorial turística autonómica (registro, licencia, medidas de seguridad, etc.).
• Respetar normativas municipales sobre viviendas turísticas, ya que algunas ciudades imponen restricciones adicionales.
• Cumplimiento de las obligaciones fiscales, declarando los ingresos generados y asegurando que el alquiler no infringe regulaciones tributarias.

La nueva Ley de Propiedad Horizontal refuerza la capacidad de las comunidades para decidir sobre las viviendas de uso turístico. A partir del 3 de abril de 2025:

✅ Se necesitará aprobación expresa de la comunidad para alquilar turísticamente.
✅ Las comunidades podrán prohibir esta actividad con el voto de tres quintos.
✅ Quienes ya alquilaban antes de la reforma podrán seguir haciéndolo.

Si eres propietario o miembro de una comunidad de vecinos, es fundamental conocer estos cambios para actuar conforme a la nueva legislación. En muchos casos, puede ser recomendable convocar reuniones de vecinos para evaluar el impacto de la norma y tomar decisiones en conjunto.