Impermeabilización de edificios y Ley de Propiedad Horizontal: ¿quién debe pagar las reparaciones?

Las filtraciones de agua, humedades y goteras son algunos de los problemas más habituales que debe afrontar una comunidad de propietarios. Una cubierta deteriorada, una terraza mal impermeabilizada o una deficiencia en una fachada puede comenzar como una pequeña humedad y terminar provocando importantes daños en viviendas y elementos comunes.

Desde Beniroig S.L., Administración de Fincas en Valencia, consideramos especialmente importante que las comunidades actúen con rapidez y determinen correctamente tanto el origen de la filtración como quién tiene la obligación de realizar y sufragar la reparación.

La Ley de Propiedad Horizontal regula el deber de conservación de los edificios y establece determinadas obligaciones tanto para la comunidad como para cada propietario. A continuación respondemos a cinco de las preguntas que con mayor frecuencia se plantean en las comunidades de propietarios.

1. ¿Quién debe reparar una filtración en una comunidad de propietarios?

La primera cuestión es determinar dónde se encuentra el origen del agua.

Si la filtración procede de un elemento común del edificio, como puede ser una cubierta, fachada, forjado o determinados elementos constructivos de una terraza, la reparación corresponderá, con carácter general, a la comunidad de propietarios.

El artículo 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes del edificio las cubiertas, fachadas, cimentaciones, forjados y otros elementos necesarios para su adecuado uso y conservación.

Además, el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece el carácter obligatorio de los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble.

Por ello, ante la aparición de humedades o filtraciones, lo recomendable es evitar discusiones iniciales sobre quién debe pagar y encargar, cuando exista duda, un informe técnico que determine el origen de la entrada de agua.

2. ¿Es obligatorio impermeabilizar una cubierta si existen filtraciones?

Cuando la impermeabilización se encuentra deteriorada y está provocando entradas de agua, la intervención puede constituir una obra necesaria de conservación y no una mera mejora voluntaria.

Esta diferencia es muy importante.

No es lo mismo que una comunidad decida mejorar estéticamente una zona común que tener que actuar para evitar que el deterioro de una cubierta continúe ocasionando daños.

El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que determinados trabajos necesarios para el mantenimiento y conservación del inmueble tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la Junta para determinar su necesidad. La Junta deberá adoptar los acuerdos que correspondan respecto de cuestiones como la financiación, distribución de los gastos o condiciones de pago.

Por este motivo, una comunidad no debería posponer indefinidamente una reparación necesaria simplemente porque exista desacuerdo entre algunos propietarios.

Retrasar una actuación de impermeabilización de cubiertas o terrazas puede incrementar considerablemente el coste final de la reparación.

3. Si la filtración procede de una terraza de uso privativo, ¿paga el propietario o la comunidad?

Es una de las cuestiones que más conflictos genera en las comunidades de propietarios.

Que una terraza sea utilizada exclusivamente por el propietario de una vivienda no significa necesariamente que todos sus elementos sean privativos.

Puede existir una terraza de uso privativo que incorpore elementos constructivos comunes, como el forjado o determinados sistemas de impermeabilización.

Por ello, cuando aparece una filtración en la vivienda situada debajo de una terraza, hay que estudiar la causa concreta.

Si el problema procede del envejecimiento o deterioro natural de un elemento común, la reparación puede corresponder a la comunidad.

En cambio, si el daño ha sido provocado por una actuación del propietario —por ejemplo, perforaciones, obras realizadas incorrectamente, instalaciones particulares o una falta de conservación de un elemento privativo— podría existir responsabilidad individual.

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a respetar los elementos comunes, conservar correctamente sus elementos privativos y responder de los daños ocasionados por su descuido.

Por tanto, antes de determinar quién paga una impermeabilización, debemos conocer técnicamente quién ha causado la filtración y qué elemento está afectado.

4. ¿Puede la comunidad actuar inmediatamente ante una filtración urgente?

Sí. Hay situaciones en las que esperar puede ocasionar daños mucho mayores.

Después de episodios de lluvia intensa, por ejemplo, pueden aparecer entradas importantes de agua que afecten a techos, paredes, instalaciones eléctricas o incluso a varias viviendas.

En estas situaciones deben adoptarse las medidas necesarias para impedir que continúen produciéndose daños y posteriormente tramitar adecuadamente la reparación definitiva.

Desde la administración de fincas recomendamos documentar las incidencias, realizar fotografías, comunicar los daños a la compañía aseguradora cuando proceda y solicitar la intervención de profesionales especializados.

También resulta conveniente diferenciar entre una medida urgente y provisional —destinada a detener inmediatamente la entrada de agua— y la posterior impermeabilización definitiva de la cubierta, terraza o fachada.

5. ¿Cómo puede una comunidad prevenir problemas de impermeabilización?

La mejor reparación es aquella que puede planificarse antes de que se produzcan daños importantes.

Las cubiertas y terrazas están continuamente sometidas al sol, lluvia, cambios de temperatura y movimientos propios del edificio. Con el paso de los años pueden deteriorarse las láminas impermeabilizantes, juntas, encuentros, sumideros y otros puntos especialmente sensibles.

Una adecuada política de mantenimiento debería incluir revisiones periódicas de:

• Cubiertas y terrazas.
• Sumideros y sistemas de evacuación de aguas.
• Juntas y encuentros con fachadas.
• Petos y remates.
• Fisuras o grietas.
• Fachadas y revestimientos.
• Zonas en las que anteriormente hayan existido filtraciones.

Detectar una deficiencia a tiempo puede evitar posteriormente una reparación mucho más costosa y reclamaciones de propietarios afectados.

Administración de fincas en Valencia y conservación de edificios

La correcta gestión de una comunidad de propietarios no consiste únicamente en solucionar las averías cuando aparecen. Una buena administración de fincas en Valencia debe ayudar a planificar el mantenimiento, solicitar presupuestos, coordinar técnicos y empresas, informar correctamente a los propietarios y ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta.

En Beniroig S.L. contamos con amplia experiencia en la administración de comunidades de propietarios en Valencia, gestionando incidencias relacionadas con filtraciones, impermeabilización de terrazas y cubiertas, fachadas, rehabilitación de edificios y mantenimiento de elementos comunes.

Una actuación preventiva y una correcta gestión técnica y administrativa permiten evitar conflictos entre vecinos y, sobre todo, impedir que una pequeña filtración termine convirtiéndose en una obra de gran envergadura.

Beniroig – Administración de Fincas en Valencia
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