Introducción

Desde el 1 de julio de 2025, cualquier vivienda que se arriende como alojamiento turístico o de corta duración y se publicite en plataformas digitales (Airbnb, Booking, etc.) debe contar con un número de registro obligatorio a nivel estatal, además de cumplir, en su caso, con el registro autonómico de vivienda turística.
En la Comunitat Valenciana, esta obligación se superpone a la regulación autonómica existente sobre viviendas de uso turístico, que ya exige la inscripción previa en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana y la renovación periódica de dicha inscripción.

Como administrador de fincas en Valencia, este nuevo escenario normativo afecta directamente a las comunidades de propietarios:

  • condiciona el uso de los inmuebles,

  • incide en la convivencia vecinal

  • y determina posibles responsabilidades administrativas y sancionadoras.

1. Finalidad del registro de viviendas turísticas 🎯

1.1. Transparencia y lucha contra la economía sumergida 💶

El registro persigue dotar de transparencia jurídica y fiscal a un sector que, durante años, ha funcionado en muchos casos en la frontera de la economía sumergida.

El número de registro:

  • Identifica de manera única cada vivienda explotada turísticamente.

  • Permite a las Administraciones cruzar datos (catastro, plataformas, información tributaria).

  • Facilita la detección de alquileres irregulares o no declarados.

En la práctica, un propietario que explote una vivienda turística sin estar debidamente registrado se expone a:

  • procedimientos de inspección,

  • regularizaciones fiscales,

  • e incluso sanciones administrativas de notable entidad.

1.2. Ordenación urbana y equilibrio vecinal 🏘️

El fuerte incremento de viviendas turísticas en ciudades como Valencia ha tensionado el mercado de alquiler residencial y ha generado conflictos de convivencia en edificios inicialmente concebidos para uso estrictamente residencial.

El registro tiene una clara finalidad de ordenación urbanística y social:

  • Permite conocer cuántas viviendas turísticas hay en cada zona.

  • Facilita la declaración de áreas saturadas o límites al uso turístico.

  • Ofrece datos para planificar políticas de vivienda y control del fenómeno turístico.

Para la comunidad de propietarios, el registro ayuda a:

  • Identificar inmuebles explotados turísticamente.

  • Determinar al titular responsable.

  • Articular medidas internas (estatutos, acuerdos de junta, etc.).

1.3. Control de plataformas digitales y retirada de anuncios ilegales 📲

El sistema se completa con obligaciones para las plataformas:

  • No permitir anuncios sin número de registro.

  • Retirar ofertas irregulares si la Administración lo solicita.

Esto significa que:

  • Cualquier anuncio sin número de registro es objetivo inmediato de inspección.

  • Las plataformas se convierten en agentes indirectos de control.

1.4. Coordinación administrativa y datos estadísticos 📊

El registro también sirve para:

  • Estandarizar datos de alojamientos turísticos.

  • Facilitar intercambio interadministrativo.

  • Elaborar estadísticas fiables sobre alquiler turístico.

⚠️ Crítica jurídica:
Existe riesgo de sobrerregulación y carga excesiva para el pequeño propietario, especialmente en territorios donde ya hay múltiples obligaciones como la Comunitat Valenciana.

2. ¿Qué viviendas están obligadas a inscribirse? 🏠✅

Con carácter general, deben inscribirse aquellas viviendas que:

  • Se cedan a cambio de precio,

  • De forma reiterada,

  • Para estancias cortas,

  • Y se publiciten o gestionen en plataformas digitales.

Incluye:

  • Pisos, estudios, apartamentos, chalets…

  • Viviendas ya inscritas como VUT en la Comunitat Valenciana.

Excluye o regula aparte:

  • Hoteles, apartahoteles, campings…

  • Alquileres de larga duración.

  • Cesiones esporádicas sin precio ni publicidad.

La calificación depende del uso real, no del nombre del contrato.

3. Documentación necesaria para registrar una vivienda turística 📂📝

3.1. Documentación general habitual

  1. Identidad del titular

    • DNI/NIE o CIF y poderes en caso de sociedad.

  2. Título habilitante

    • Escritura o nota simple; contrato con autorización para subarriendo turístico.

  3. Licencia o título de habitabilidad

    • Cédula o licencia de primera ocupación.

  4. Certificado de eficiencia energética ♻️

  5. Referencia catastral y datos del inmueble

  6. Seguro de responsabilidad civil

  7. Declaración responsable

    • Cumplimiento de normativa turística, urbanística, seguridad y propiedad horizontal.

3.2. Requisitos específicos en la Comunitat Valenciana 🏖️

  • Inscripción obligatoria en el Registro de Turismo CV, con renovación periódica.

  • Referencia catastral individualizada.

  • Depuración del registro ante datos incompletos.

  • Acreditar que la comunidad no prohíbe el uso turístico.

El administrador de fincas puede:

  • Emitir certificados.

  • Informar sobre acuerdos.

  • Coordinar juntas para modificar usos.

4. ¿Cómo se tramita el registro? Paso a paso 🖥️➡️📨

4.1. Fase autonómica: vivienda de uso turístico (Comunitat Valenciana)

  1. Revisión de estatutos y acuerdos.

  2. Certificación comunitaria.

  3. Presentación de declaración responsable.

  4. Obtención del número de registro autonómico (VUT).

4.2. Fase estatal: número de registro obligatorio para plataformas

  1. Acceso telemático a la sede.

  2. Identificación digital.

  3. Formulario electrónico (datos titular, inmueble, VUT…).

  4. Aportación documental.

  5. Asignación del número estatal.

  6. Actualización obligatoria de datos tras cualquier cambio.

4.3. Checklist rápido para propietarios en Valencia ✅

Revisión previa

  • Consultar a un administrador de fincas en Valencia.

  • Revisar estatutos.

Ámbito autonómico

  • Certificado comunitario.

  • Declaración responsable VUT.

  • Obtener número autonómico.

Ámbito estatal

  • Reunir documentación.

  • Solicitar número estatal.

  • Incluirlo en todos los anuncios.

5. Régimen sancionador y riesgos de no inscribirse ⚠️💸

Incumplir supone:

  • Retirada de anuncios por plataformas.

  • Multas (de leves a muy graves).

  • Baja de oficio en registros.

Partir de una situación irregular dificulta cualquier defensa jurídica posterior.

6. El papel del administrador de fincas en Valencia 🧑‍💼⚖️

Funciones clave

  • Asesoramiento preventivo (compatibilidad con estatutos, riesgos).

  • Documentación y certificaciones (estatutos, acuerdos, actas).

  • Gestión de convivencia (ruidos, sobreocupación, uso de zonas comunes).

  • Colaboración administrativa (acompañamiento en registros autonómico y estatal).

Un administrador de fincas preparado aporta seguridad jurídica y evita conflictos.

7. Preguntas frecuentes (FAQ) ❓

¿Es obligatorio aunque alquile pocas semanas?

Sí, si hay publicidad y uso turístico.

¿Si ya estoy en el registro autonómico debo hacer algo más?

Sí, también el registro estatal.

¿Puede la comunidad prohibir viviendas turísticas?

Depende de estatutos, mayorías y normativa aplicable.

¿Qué pasa si anuncio sin número de registro?

  • Expediente sancionador,

  • retirada del anuncio,

  • posible competencia desleal.

8. Conclusión: más obligaciones, pero también más seguridad ✔️

El registro obligatorio desde el 1 de julio de 2025:

  • Reconfigura el marco de explotación turística.

  • Refuerza el control en ciudades como Valencia.

  • Exige mayor rigor jurídico y fiscal.

Para las comunidades:

  • Clarifica usos,

  • Identifica responsables,

  • Facilita acuerdos de convivencia.

Para los propietarios:

  • Permite operar con seguridad.

El administrador de fincas en Valencia se convierte en pieza clave para equilibrar convivencia y legalidad.

Tabla de contenidos