En el ámbito de la propiedad horizontal, una de las dudas más frecuentes entre los propietarios y comunidades es si las tuberías de agua potable pertenecen a los elementos comunes del edificio o si, por el contrario, son de carácter privativo. Esta distinción no es meramente teórica: afecta directamente a quién debe pagar una reparación, asumir el mantenimiento o hacerse cargo de una fuga inesperada 💸🚰.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
📜 La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 396, establece una clara diferenciación entre los elementos comunes y los privativos de una comunidad de propietarios. Aunque no menciona expresamente las tuberías, sí que indica “canalización para el suministro de agua” haciendo referencia a los elementos estructurales y de servicios generales del inmueble.
Por norma general:
- Las tuberías generales que discurren por zonas comunes o que dan servicio a varias viviendas se consideran elementos comunes.
- Las derivaciones individuales desde la conexión principal hasta cada punto de consumo dentro de una vivienda suelen considerarse elementos privativos.
🔍 Ejemplo práctico:
Si una tubería que alimenta a todo el edificio sufre una fuga en el tramo que recorre el patio interior, la reparación corresponderá a la comunidad. En cambio, si la avería se produce en el tramo que va desde el contador hasta el grifo de la cocina de una vivienda, será el propietario quien deba asumirla.
¿Hasta dónde llega lo común y dónde empieza lo privativo?
La jurisprudencia y la práctica profesional de los administradores de fincas en Valencia señalan una regla general bastante aceptada:
📍 Desde la acometida hasta la llave de paso individual → Elemento común
📍 Desde la llave de paso de la vivienda → Elemento privativo
Este criterio, no obstante, puede variar si los estatutos de la comunidad indican otra cosa. Por ello, es fundamental revisar la documentación de la finca antes de tomar decisiones o asumir costes innecesarios.
💡 Consejo de profesional: en caso de duda, consulta al administrador de fincas colegiado. En Beniroig S.L., realizamos un estudio completo del sistema de fontanería comunitario y orientamos a la comunidad sobre sus responsabilidades legales y técnicas.
Casos frecuentes y cómo actuar
🔧 Fuga de agua en la bajante general
➡️ La responsabilidad es de la comunidad. Es un elemento común que afecta a varios vecinos.
🚿 Obstrucción en la tubería del cuarto de baño de un vecino
➡️ Normalmente es privativa. Si el atasco está dentro de la vivienda, le corresponde al propietario.
🧾 Reparación de la llave de paso individual
➡️ También es elemento privativo. Aunque esté en una zona común, si sólo da servicio a una vivienda, será el propietario quien asuma la reparación.
📑 Instalación de contadores individuales nuevos
➡️ Si la comunidad decide instalar contadores individuales por primera vez, el coste puede ser común si así se aprueba en junta por mayoría simple.
La importancia del mantenimiento preventivo 🛠️
Tanto las comunidades como los propietarios deben tomar medidas para mantener en buen estado las instalaciones de agua potable. Un sistema deteriorado puede generar filtraciones, humedades o incluso sanciones por pérdida de eficiencia hídrica.
👷 En Beniroig S.L., te ayudamos a:
- Evaluar el estado de las instalaciones hidráulicas comunitarias.
- Redactar presupuestos y comparativas de reparaciones.
- Coordinar inspecciones y obras con profesionales colegiados.
- Tramitar seguros y reclamaciones si procede.
¿Qué hacer en caso de duda?
📞 Lo más recomendable es contactar con tu administrador de fincas en Valencia. En muchas ocasiones, el problema no es técnico sino interpretativo: una buena lectura de los estatutos o del acuerdo de junta puede ahorrarte cientos de euros en reparaciones.
🧠 Recuerda: la clave está en el punto de origen del problema. Si la avería está en una zona de paso de agua común, la comunidad debe responder. Si está dentro de tu vivienda o en una derivación exclusiva, la responsabilidad será privativa.
Conclusión
Las tuberías de agua potable pueden ser tanto elementos comunes como privativos, según su ubicación y función. Conocer esta distinción es fundamental para evitar conflictos entre vecinos y tomar decisiones correctas ante averías o reformas.
En Beniroig S.L. Administración de Fincas, ponemos nuestra experiencia al servicio de tu comunidad para resolver este tipo de cuestiones con rigor legal y sentido común.
📍 Estamos en Valencia, trabajando día a día por una convivencia más clara y justa en las comunidades de propietarios.
