El pasado 3 de abril de 2025 entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025, que introduce ajustes relevantes en materia de arrendamientos turísticos y su regulación en comunidades de propietarios. Como administrador de finca en Valencia, resulta imprescindible estar al tanto de las implicaciones prácticas que esta normativa tiene para el correcto ejercicio de la profesión y la defensa de los intereses de las comunidades gestionadas.
Este artículo se suma a los ya publicados en nuestra web www.beniroig.es, como el análisis de la responsabilidad de los propietarios ante reformas sin licencia, o el tratamiento fiscal de las derramas extraordinarias. Nuestro compromiso es aportar contenido riguroso y útil para administradores de fincas y comunidades en toda la Comunidad Valenciana.
¿Qué cambia con la Ley Orgánica 1/2025?
Pese a tratarse de una nueva norma, lo cierto es que no supone una gran revolución en la materia. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ya recogía la posibilidad de limitar o condicionar el uso turístico de los inmuebles con el acuerdo de 3/5 de propietarios y cuotas. La novedad principal reside en reforzar la necesidad de autorización previa por parte de la comunidad de propietarios.
Este punto refuerza el papel del administrador de fincas como figura clave en la gestión y asesoramiento legal para la adopción de acuerdos válidos y efectivos.
El papel del administrador de finca en Valencia ante esta normativa
Como administrador de finca en Valencia, se vuelve crucial actuar con celeridad y precisión en varios aspectos:
- Convocatorias claras: cualquier acuerdo relativo a la limitación o autorización del uso turístico debe figurar de forma expresa en el orden del día, conforme al artículo 16 LPH.
- Notificación y plazos: los acuerdos deben notificarse correctamente a los ausentes, y estos tienen 30 días naturales para manifestar su postura. Un fallo en este trámite puede invalidar todo el proceso.
- Mayoría cualificada: se mantiene el requisito de mayoría de 3/5 tanto en coeficientes como en número de propietarios para que el acuerdo sea válido.
- Inscripción registral: si se acuerda prohibir o condicionar los arrendamientos turísticos, es recomendable otorgar escritura pública y proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción será esencial para que el acuerdo afecte también a futuros compradores.
¿Qué ocurre con las viviendas que ya tienen licencia turística?
La normativa no tiene efectos retroactivos. Las viviendas que ya contaban con licencia turística antes de la entrada en vigor de la Ley pueden continuar con su actividad, y cualquier intento por parte de la comunidad de prohibirla será inválido.
Aquí cobra importancia la labor del administrador de fincas, quien debe asesorar a la comunidad para evitar acuerdos ineficaces que puedan ser impugnados por los propietarios afectados.
Incremento de cuotas y condiciones
Se mantiene también la posibilidad de que la comunidad autorice el arrendamiento turístico a cambio de un incremento en la cuota de hasta el 20%, siempre con el acuerdo de 3/5. Esta opción debe ser valorada con cautela, ya que puede debilitar la posición de la comunidad a la hora de reclamar frente a molestias o incumplimientos.
El administrador de finca en Valencia debe orientar a los vecinos sobre los pros y contras de esta medida, evaluando su viabilidad real en cada caso concreto.
Vía administrativa y judicial
Cuando una vivienda se usa con fines turísticos sin la autorización de la comunidad, esta puede optar por denunciar la situación ante la administración competente o, en casos excepcionales, acudir a la vía judicial. La vía administrativa suele ser más recomendable, aunque no siempre rápida. Por tanto, se recomienda mantener documentación clara y actualizada que facilite los trámites ante la autoridad local o autonómica.
Jurisprudencia y resoluciones recientes
Sentencias del Tribunal Supremo de noviembre de 2023 y enero de 2024, así como resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (como la del 1 de junio de 2020), consolidan la doctrina: la comunidad puede limitar o prohibir los arrendamientos turísticos mediante acuerdo de 3/5, y dichos acuerdos deben inscribirse si se quiere que afecten a terceros.
Como administrador de finca en Valencia, es esencial conocer estas resoluciones para poder argumentar frente a posibles impugnaciones o dudas que planteen los propietarios o incluso los registradores.
Licencia administrativa y comunidad de propietarios
Obtener una licencia administrativa para uso turístico no exime del cumplimiento de las decisiones de la comunidad. Es decir, si la comunidad ha limitado o prohibido el uso turístico conforme a los requisitos legales, el propietario no podrá ejercer dicha actividad, aunque tenga permiso del Ayuntamiento o la Generalitat Valenciana.
Esto evidencia la doble vertiente del control sobre los arrendamientos turísticos: uno a nivel administrativo, y otro a nivel privado, en el seno de la comunidad. Ambos deben respetarse.
Conclusión
La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 refuerza la capacidad de las comunidades de propietarios para regular el uso turístico de los inmuebles, y pone de relieve la necesidad de una gestión profesionalizada. Como administrador de finca en Valencia, te animamos a revisar los acuerdos de tu comunidad, evaluar si cumplen con los requisitos actuales, y proceder a su inscripción registral cuando sea necesario.
Desde Beniroig Administradores de Fincas, seguiremos informando de los cambios legislativos y ofreciendo contenido útil para una administración eficaz, transparente y conforme a derecho. Puedes consultar también nuestros anteriores artículos donde tratamos temas como la morosidad, el uso de fondos de reserva o las obligaciones fiscales de las comunidades.
